7月以來，從中央到住建部等部委釋放的調控信號，再到北京、深圳、上海等一線城市的積極表態，房地產政策底逐漸顯現。

8月1日，央行、外匯管理局召開的2023年下半年工作會議上有關房地產市場的發聲，進一步打開了房地產政策優化的空間。值得注意的是，這是潘功勝在接任央行行長之后，首次舉行的“半年工作會議”，會議上對于房地產這唯一被提及的產業經濟的工作部署，顯示出了央行對于房地產市場復蘇的重視程度，信號意義重大。

(相關資料圖)

據悉在本次會議上，央行部署了下半年六大重點工作，其中提及了支持房地產市場平穩健康發展，再提了“調整存量房貸款利率”。

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央行錨定的下半年方向

會議指出，下半年，一是繼續精準有力實施穩健的貨幣政策，持續改善和穩定市場預期，為實體經濟穩定增長營造良好的貨幣金融環境；二是加強和改善外匯政策供給，維護外匯市場穩健運行；三是支持房地產市場平穩健康發展；四是切實防范化解重點領域金融風險；五是深化金融國際合作和金融業高水平開放；六是持續提升金融服務和管理水平。

在關于房地產的工作部署方面，會議要求，落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，保持房地產融資平穩有序，加大對住房租賃、城中村改造、保障性住房建設等金融支持力度。因城施策精準實施差別化住房信貸政策，繼續引導個人住房貸款利率和首付比例下行，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

對此，中指研究院指數事業部總經理曹晶晶指出，央行及國家外匯管理局提出落實好“金融16條”，延長保交樓貸款支持計劃實施期限，有利于穩定市場預期，緩解企業流動性壓力。

曹晶晶特別指出，在房地產銷售未實現企穩回升之前，加大房企融資支持至關重要。

中指研究院數據顯示，今年上半年，房地產行業共實現非銀類融資4041.7億元，同比下降16.2%。

其中信用債同比下降7.0%，海外債下降34.6%，信托下降69.6%，ABS下降4.5%，各渠道同比均出現下降，其中海外債、信托銳減，信用債成為融資主力。

2021年下半年開始，房地產行業的融資就進入了下行周期，融資規模也陡然大幅回落。雖然2023年上半年依然延續了下降態勢，但值得可喜的是，降幅已大幅收窄。

另外，廣東住房政策研究中心李宇嘉認為，其中的“保持房地產融資平穩有序”是較新的提法。

近年來，不僅房地產行業的相關融資大規模走弱，房地產貸款轉新增貸款的比重也創下歷史新低。

李宇嘉在之前的分析中曾指出，近年來的新增貸款中，房地產貸款占比從此前最高峰的46%下降到2022年的3.4%，今年一季度為6.3%。此外，2022年以來，居民戶貸款占新增貸款的比例一直在16%-19%，遠低于2015年到2021年30%-40%的比例。

因此，李宇嘉認為，在此背景下，下半年或將要加大涉及房地產的信貸投放。

此外，縱觀本次央行對于房地產的金融支持中，租賃住房、保障性住房外和城中村改造也一一在列。

李宇嘉認為，總的來說，下半年房地產金融政策的主旨就是防風險、保民生、促轉型，大的背景就是要適應房地產供需關系發生重大變化的新形勢，這與政治局會議關于房地產的表態高度一致。

“相關政策調整并非是要用更大的力度將地產拉起來，而是不要發生大幅度的下調，影響保交樓（保民生），短期內沖擊內需和消費，甚至產生系統性風險的可能。”李宇嘉指出。

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下調存量房貸利率進入實操階段？

在央行關于下半年工作會議的主要部署中，其中“指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率”的提法再次被市場熱議。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，此次會議將“支持和鼓勵”變為“指導”，這就意味著政策改革或進入到實操層面，也意味著一些銀行在實操中可能有困惑，需要央行來定調。

值得注意的是，這是半個月內央行第二次提及“存量房貸利率”，并均透露出了指導商業銀行可“依法”“有序”進行調整。

此前7月14日召開的新聞發布會上，央行貨幣政策司司長鄒瀾就曾表示，按照市場化、法治化原則，支持和鼓勵商業銀行與借款人自主協商變更合同約定，或者是新發放貸款置換原來的存量貸款。

在此次信號釋放之后，也有某些城市和部分銀行率先對調整存量房貸利率“動手”。

城市方面，首個地方性的“轉貸”鼓勵性政策由江蘇省興化市打響。興化市于近期發布了《關于優化調整商業住房貸款轉住房公積金貸款政策的通知》。

通知中提出，擴大商轉公貸款辦理對象。同時，放寬商轉公貸款辦理條件。職工在購房辦理商業住房貸款時有尚未還清的住房公積金貸款但現已結清的，可以辦理商轉公貸款。

商轉公貸款是指符合住房公積金個人住房貸款條件的繳存人，將本人已辦理且尚未結清的商業性個人住房貸款，全部或部分轉為住房公積金個人住房貸款。

銀行個貸人士指出，在房貸利率下行的環境下，這一操作實際上將原來較高的房貸利率轉為了最新的更低的房貸利率，減輕了購房者存量房貸的還款壓力。

商業銀行方面，也有銀行通過發放優惠券的方式進行試點，降低部分客戶的存量房貸利率。比如，興業銀行(601166)廣州分行針對存量按揭客戶給予1年期的利率優惠券。但該行在回應媒體時也稱：“該舉措目前僅在廣州分行下轄若干支行創新試點，并未大量推廣。”

此外，據南方 調查了10多家廣東地區主流銀行的結果表明，目前部分銀行正就存量房利率調整開展調研和需求收集，對房貸利率情況進行摸底調查。

其中，郵儲銀行廣東省分行表示，目前該行暫時還沒有相關方案，但上級行已經開展市場調研。

本地法人銀行廣州銀行也稱，“正在積極做同業調研和分行客戶需求情況收集，待監管部門進一步政策指導后再制定相關的管理辦法和實施方案。”

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商業銀行是否會跟進執行？

中指研究院曹晶晶認為，預計未來將有商業銀行逐步落地相關政策。

她表示，對于商業銀行而言，居民住房貸款是優質資產，若有銀行開始降低存量房貸利率，或通過轉按揭方式爭取客戶，那么也將推動更多銀行采取相關舉措。

但值得我們關注的是，目前絕大部分商業銀行在“存量房貸利率下調”上，其實并未有實質性跟進動作，仍按照原有的合同利率來執行房貸利率，并表示暫未收到有關存量房貸利率調整的政策文件。

或許與商業銀行的“按兵不動”一樣，許多人也都在等待一個答案，存量房貸利率能不能調降？應如何調降？

能不能調降，其實主要涉及是否會惡化到商業銀行等金額機構的良好發展，從而影響金融機構對國家經濟的維穩作用，以及是否會侵蝕市場化、合法化的運行。

對于銀行的影響，中金在其研究報告指出，存量按揭降息對銀行負面影響有限。

其在報告中分析表示，綜合來看，盡管存量按揭利率下調對銀行盈利可能造成一定影響，但提前還貸減少、后續可能的存款利率下調有望對負面影響進行充分對沖；存量按揭利率調整也體現出政策明確的穩增長導向，考慮到對宏觀經濟和消費的刺激作用，存量按揭利率下調對銀行負面影響有限。

但也有研究機構指出，直接下調存量房貸利率雖能減輕居民還貸壓力，但具體調降方式不同，牽涉銀行利息收入也不一樣，會影響銀行調降動力，具有一定挑戰性。

中信證券在研報中指出，存量按揭定價調整的幅度、存量按揭規模調整的比例，會顯著影響存量房貸利率調整對商業銀行影響的測算結果。

中信證券測算，假定存量房貸按揭調整比例為20%，定價調整幅度50BP，則對商業銀行全年凈息差和凈利潤的負向影響約為1.3BP、1.7%；如果假設存量房貸按揭調整比例70%，定價調整幅度80BP，則對商業銀行全年凈息差和凈利潤的負向影響約為7.3BP、9.4%。

同時，中泰證券研究所所長戴志鋒認為，目前的住房貸款規模體量與當年差距很大，影響范圍較廣。

其研究報告指出，當前國內住房貸款規模是2008年的13倍，上市銀行按揭占比總貸款提升10個點至25%，是銀行資產穩固的基本盤。

此外，廣發證券(000776)銀行分析師倪軍等人在研報中表示，購房本身是市場化自主行為，按揭貸款合同是自愿簽訂的。因為價格波動去追溯歷史，推翻歷史成交價格，這有違市場化契約精神。

倪軍等人進一步指出，如果房價不漲降合同利差，而房價上漲則維持合同利差不動，本質是房價上漲紅利由購房人全部獲得，而房價下跌損失要銀行共擔。這是將房地產波動風險更多轉嫁到銀行和政府身上，可能會助長繼續炒房投資的道德風險，按揭利率利差的政策紀律也失去了意義。

由此，許多專業人士給出的統一方向是，預計存量全面下調的可能性較低，具體要等待監管或商業銀行細則出臺。即使陸續有政策出臺，或許也更加復雜和個性化。

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下調存量房貸利率或能抑制“貸款”搬家

關于存量房貸利率下調的推動力，或許還來自于銀行內部各類貸款間的“價格戰”。

隨著市場貸款利率行情的變化，個人消費類和經營類貸款的熱度仍在持續。

據融資中介介紹，7月以來，市面上的主流十家銀行信用貸款利率在3.65%-5.22%不等，許多銀行憑工資流水等信用憑證就可以快速放款。比如，最低如工行融e借可600元起借，最高如招商銀行(600036)閃電貸可到100萬。

7月28日，央行發布今年二季度金融機構貸款投向統計報告。統計數據顯示，上半年，個人經營貸款新增2.3萬億元，同比多增7593億元。其中，個人短期消費貸款新增3009億元，同比多增4019億元。

這表明，二季度住戶消費貸款增速回升，經營性貸款保持較快增速。

光大銀行宏觀市場研究員周茂華分析表示，消費貸市場“價格戰”過度，導致產品風險與收益不匹配，不利于銀行業務風險管理，銀行需要高度重視業務風險防控與業務可持續問題。

同時，過低消費貸利率，導致市場出現跨市場套利，容易引發部分消費過度負債加杠桿，并可能催生局部資產泡沫風險等。

當前，在貸款利差的“誘惑”下，加之銀行也無法對大量的個貸進行用途跟蹤，經營貸和消費貸被用來置換房貸的情況難以杜絕。

業內人士指出，隨著下一步存量房貸利率下調的落地，房貸與其他個貸的利差減少，類似經營貸、消費貸的貸款搬家的情況會減少，總量和增速也會放緩。

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