據(jù)新華社7月27日報道，住建部部長倪虹在近日召開的企業(yè)座談會上說，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施；繼續(xù)做好保交樓工作，加快項(xiàng)目建設(shè)交付，切實(shí)保障人民群眾的合法權(quán)益。

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記者注意到，這是自7月24日中央政治局會議提出“適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱”后，國家部委對于住房政策優(yōu)化調(diào)整的最新表態(tài)。多位業(yè)內(nèi)人士均表示，此次表態(tài)明確了首付比例、貸款利率、稅費(fèi)等三個方面的調(diào)整方向，并明確了“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的表述，后續(xù)有望以因城施策的方式在各地落地。

提出“認(rèn)房不用認(rèn)貸”

在此次住建部的表態(tài)中，“認(rèn)房不用認(rèn)貸”的表述頗受關(guān)注。

“既認(rèn)房又認(rèn)貸”，曾是國內(nèi)房地產(chǎn)熱點(diǎn)城市調(diào)控樓市的重要舉措，通常指曾辦理過購房貸款記錄的購房者，再購房時即便名下無房或貸款已經(jīng)結(jié)清，也會被認(rèn)定為有貸款記錄，從而需要付出更高的首付比例、房貸利率和稅費(fèi)。

該政策在此前對于防止樓市過熱、遏制炒房中產(chǎn)生了積極效果。記者注意到，目前包括北上廣深等在內(nèi)的十多個重點(diǎn)城市，仍然執(zhí)行“認(rèn)房認(rèn)貸”。

以廣州為例，無房無貸款記錄者，購買商品住宅首付為最低三成；無房有貸款記錄者，購買商品住宅首付最低為四成；有房無貸款記錄或首套房貸已還清者，購買商品住宅首付最低為五成；而有房且貸款未還清則需要七成首付。

“可以比較明確地認(rèn)為，該表述對于一線城市影響是最大的，能夠明顯降低改善型住房需求的首付和利率成本。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。

“‘認(rèn)房認(rèn)貸’阻礙了改善住房需求進(jìn)入市場，現(xiàn)在明確‘認(rèn)房不用認(rèn)貸’，預(yù)計短期二線城市或率先調(diào)整優(yōu)化，一線城市亦存在空間?！敝兄秆芯吭菏袌鲅芯靠偙O(jiān)陳文靜如是表示。

但陳文靜也指出，值得關(guān)注的是，武漢、青島等城市，當(dāng)前僅二環(huán)內(nèi)或個別主城區(qū)限購，非限購區(qū)域首套首付已降至20%，限購區(qū)的“認(rèn)房認(rèn)貸”政策優(yōu)化影響或有限。

利好換房改善需求

易居研究院此前的一份統(tǒng)計顯示，根據(jù)簡單算術(shù)平均計算，包括北上廣深在內(nèi)的全國20個重點(diǎn)城市，首套房首付比例平均值為24%，首付比例分為35%、30%和20%三檔，北京和上海是首付比例最高的城市，達(dá)到35%，廣州、深圳、杭州、蘇州等城市的首付比列也在30%，總體來看，城市能級越高，首套房首付比例也越高。

全國重點(diǎn)城市首套房首付比例。圖片來自易居研究院

而對于房貸利率，貝殼研究院監(jiān)測顯示，今年7月百城首套主流房貸利率平均為3.9%，二套主流房貸利率平均為4.81%，均較上月下降10BP。其中一線城市首二套房貸利率分別為4.50%、5.03%，二線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.81%，均較上月回落10BP；三四線城市首二套房貸利率分別為3.88%、4.80%，分別較上月回落9BP、10BP。

百城主流房貸利率指數(shù)及平均放款周期（天）。圖片來自貝殼研究院

對于此次住建部有關(guān)進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率的表述，嚴(yán)躍進(jìn)預(yù)計在8月上旬前，或有一波降首付和降利率的操作，“具體而言，降低首付比例和貸款利率的含義在于，還有很多城市沒有把首付比例降低到20%，且利率依然高于4%?！?/p>

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則認(rèn)為，非熱點(diǎn)城市或會將首付比例統(tǒng)一降至20%?！安糠秩木€城市在2021年下半年到今年上半年已經(jīng)回到了首套二成首付、二套三成首付，這適應(yīng)了多數(shù)城市進(jìn)入住房改善時期的供求關(guān)系新形勢，有的放矢地支持改善型需求?！?/p>

而對于改善性住房換購稅費(fèi)減免的表態(tài)，李宇嘉認(rèn)為有兩大調(diào)整方向，一是優(yōu)化調(diào)整非普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，比如取消總價認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，二是熱點(diǎn)城市增值稅免征期從5年回到2年，降低住房交易成本。

去年9月，財政部、國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個人所得稅政策的公告》，指出2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個人所得稅予以退稅優(yōu)惠。“此次住建部部長強(qiáng)調(diào)進(jìn)一步落實(shí)好改善性住房換購稅費(fèi)減免，預(yù)計后續(xù)針對換房需求的政策支持將進(jìn)一步加大?！标愇撵o說。

支持政策或加快落地

住建部此番表態(tài)并非通過發(fā)文或者召開新聞發(fā)布會的形式，而是以企業(yè)座談會的方式向外披露。同時住建部表示，穩(wěn)住建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)兩根支柱，對推動經(jīng)濟(jì)回升向好具有重要作用。

李宇嘉認(rèn)為，座談會傳遞的政策信號比較明確，即降低住房消費(fèi)門檻、成本，釋放住房消費(fèi)的需求，此次政策調(diào)整主要目的就是穩(wěn)定和托底地產(chǎn)，釋放內(nèi)需和消費(fèi)潛力，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長、穩(wěn)就業(yè)。

“后續(xù)還需要金融管理部門、各地貫徹落實(shí)，具體措施落地應(yīng)該會以因城施策的方式落地，有先有后，政策力度有大有小，不會一下子就把政策用到底。”

事實(shí)上，自7月以來，中央及各部委對于房地產(chǎn)市場的政策調(diào)整持續(xù)發(fā)聲。

7月24日召開的中央政治局會議提出，適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢，適時調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

“住建部率先釋放積極信號，主管部門的發(fā)聲不僅有助于提振市場信心，同時也為各地加快落實(shí)優(yōu)化政策打響了發(fā)令槍?！标愇撵o稱，預(yù)計各地優(yōu)化政策的節(jié)奏將進(jìn)一步加快，特別是二線城市政策優(yōu)化或已在路上。

記者注意到，就在住建部表態(tài)后沒多久，已有不少開發(fā)商、營銷人員捕捉到政策信息，在廣州深圳等地，多家在售樓盤的營銷人員已紛紛開始在微信朋友圈和群聊中擴(kuò)散營銷信息，并聲稱“連夜簽單不斷”。

嚴(yán)躍進(jìn)為，住建部表態(tài)對各地住建、房管部門有很強(qiáng)的指導(dǎo)意義?！邦A(yù)計8月上旬前各地都會不折不扣執(zhí)行此類政策，相關(guān)房企、購房者和營銷中介等部門，7月底8月初要密切關(guān)注各地的政策調(diào)整和變化，其對于市場交易的提振影響是積極和明顯的?！?/p>

南方日報記者 葛政涵

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